广州将实行容积率新规

　　建筑容积率，近日成为讨论高频词。

　　广州市规划和自然资源局发布并正式实施《广州市建筑工程容积率计算办法》（下称《容积率办法》），为产业发展、居民生活、城市设计“挤”出新空间。

　　早在今年8月，广州市发布调整容积率的征求意见稿时，就已引起广泛关注——容积率怎么算？按什么标准算？办法将如何变？彼时，从居民到开发商、建筑商，各行各业都有热论。

　　这份新规一落地，许多人都从住房面积变化的视角，关注与楼市相关的两个要点：

　　一是，未来广州户型可以将阳台占比扩大到20%，高端豪宅项目还能适当突破这个上限，设置不限制进深的主景观阳台。

　　二是，套内建筑面积超过144平方米的复式住宅，层高最高可达7.2米。

　　记者从广州市规划和自然资源局获悉，事实上，这份新规还有更大的亮点，涉及制造业立市、优化城市规划设计等方方面面，在促进建筑增加公共开放空间、优化住宅品质、促进工业上楼、促进交通市政设施上盖开发、支持停车场和电动车充电设施建设、支持历史建筑活化利用、优化建筑第五立面、优化配电设施建设、鼓励高品质建筑里面建设等均有极大的改革创新举措。

　　例如，鼓励设置入户花园和各类连廊，旨在丰富公共环境，推进“未来社区”“健康住宅”建设，让居民生活更有品质；重点推广“工业上楼”，对工业建筑、物流建筑单倍计容的层高基准值予以放宽，则是为了提高工业用地集约利用水平，促进产业集聚，以满足产业升级和转型的时代要求。

　　建筑容积率，既关乎居住品质，也影响房屋成本，还涉及城市规划，广州与时俱进调整城市建筑容积率，有助于打造宜产、宜居的城市环境。

　　促进产业集聚，推广“工业上楼”

　　作为华南地区工业门类最齐全的城市，“制造业立市”是广州高质量发展的关键所在。广州正坚定不移推进产业第一、制造业立市，为高质量发展夯实根基。

　　如何通过优化土地资源配置，实现动力转换、优势再造？广州在规划和自然资源领域通过一系列措施做好这道“必答题”。

　　为体现对工业园区建筑环境提升的支持，助推制造业立市，《容积率办法》明确将创新型产业建筑关于公共开放空间的容积率计算规则与办公类建筑要求一致，放宽工业建筑首层公共开放空间不计容。

　　为适应粤港澳大湾区当下产业升级和转型的新要求，《容积率办法》对工业建筑、物流建筑单倍计容的层高基准值予以适当放宽，并明确有特殊工艺需求的工业建筑和仓储、物流建筑等按其水平投影面积计算容积率建筑面积。

　　新规将有效提高广州市工业用地节约集约利用水平，促进产业集聚，推广“工业上楼”，助推制造业立市。

　　对于非单层工业厂房，根据“工业上楼”功能复合的空间特点，《容积率办法》提出分层的层高基准值控制，即首层至第3层为8米，第4至6层为6米，第7层及以上为4.5米；对于仓储、物流建筑，结合其建筑特点分为盘道式和非盘道式，盘道式的仓储、物流建筑其每一层均为高周转楼层，其层高基准值均按12米控制，而非单层、非盘道式的仓储、物流建筑，根据其周转效率提出分层的层高基准值控制，即首层、二层为12米，第3至6层为6.6米，第7层及以上为5.4米。

　　此外，这则新规还提高了首层以外建筑公共开放空间的不计容比例上限，鼓励利用层间架空、空中连廊等打造丰富的公共开放空间。将住宅、办公、商业类建筑首层以外的公共开放空间累计不大于本栋建筑规划核定计算容积率总建筑面积的比例，由原3%提高至5%。

　　部分建筑由于地形复杂，场地内高差大、坡（台）地建筑存在同一建筑物结合地形和道路广场灵活设置不同标高“多首层”的情形，这种情况下其公共开放空间属于直接对外，《容积率办法》将位于坡地与相邻室外广场平缓相接的情形的公共开放空间纳入了“建筑物首层的建筑公共开放空间”范畴，不再作比例要求。

　　提升居住品质，建设“未来社区”

　　2018年12月1日起广州实施的《广州市规划管理容积率指标计算办法》将于2023年11月30日届满。为进一步提高城市规划建设水平，规范规划管理中容积率建筑面积的计算标准，广州市规划和自然资源局对《广州市规划管理容积率指标计算办法》开展了修订工作，形成《容积率办法》），并于2023年11月9日正式实施。

　　相比旧办法，新规主要修订条款内容5条，其中，放宽住宅半开敞空间半计容的比例，放宽建筑公共开放空间免于计容的比例等成为此次修订的主要关注点。

　　《容积率办法》明确，住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.4米，其中满足连续开敞率不低于40％的主景观阳台不限制进深，且半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积20％的，按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积。进深或面积比例超出上述规定的部分，按其水平投影面积计算容积率建筑面积。

　　为适应当前高品质住宅层高的要求，对于套内建筑面积超过144平方米的复式住宅，《容积率办法》将客厅、起居室挑空部分的层高基准值由原6米放宽为7.2米。

　　广州市规划和自然资源局称，为推进“未来社区”“健康住宅”建设，《容积率办法》将住宅套内半开敞空间半计容的比例由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%，并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台不限制其进深。

　　按照规定，半开敞空间是指有永久性顶盖，且至少有一边除护栏外没有任何围护结构的开敞平台，如建筑的阳台、入户花园、空中花园等。

　　结合广州湿热、多雨的气候特点，《容积率办法》适当增加阳台等半开敞空间可以提供遮阳、通风、绿化及休闲空间，改善居住舒适度和生活品质，既体现了地方特色又满足了居民实际需求。

　　增加半开敞空间半计容比例，一是鼓励设置入户花园，以利于通风换气，满足入户消杀、临时储物等缓冲目的；二是鼓励设置一个大进深的多功能凸阳台，作为承载居民休闲、健身、种植等多种功能场景的复合空间，以缓解居民对户外环境的需求，让居民在家也能感受自然氛围；三是鼓励单独设置生活阳台，与景观阳台区分开，加强空气对流。

　　广州鼓励城市建筑设立屋顶花园、公共活动空间，鼓励建筑第五立面采用整体化设计，将建筑屋面空间打造为整洁有序、分区清晰、环境舒适的公共活动场所。

　　《容积率办法》提出，建筑物屋顶的梯屋、电梯机房、水箱间、人防报警间，或提供不小于屋顶面积60%用作公共活动区时一体化设计的梯屋及设备设施用房，当上述建筑面积累计不大于屋顶面积的25%时不计容。

　　为打造良好的城市景观，广州鼓励高品质的建筑立面装饰，在《容积率办法》中明确了建筑外墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙均不计容。

　　值得注意的是，《容积率办法》修订并拓宽了“建筑公共开放空间”的定义，强调建筑公共开放空间应具备边界开放与便捷的公共可达条件，面向公众或者不特定业主全天候免费开放，将过街楼、架空走廊、空中连廊、檐廊、挑廊、景观亭廊等明确纳入“建筑公共开放空间”，鼓励建设各类连廊，形成适应广州气候特色的慢行系统，提高居民出行舒适度。

　　优化公共空间，激活经济能级

　　广州新规明确，以市政、公共交通项目支撑区域多方位开发，鼓励系统开发利用大型商业地下空间，激活经济能级。

　　近年来，广州市政、交通设施进行综合开发的项目呈现多种形式，包括结合高铁、地铁、高速路、水厂上盖物业开发类型等，并且随着地下空间及TOD模式的发展，其附属设施、附属风亭及疏散口的设置与城市公共空间、建筑场地设计及开发地块的利用等矛盾日益突出。

　　广州将全生命周期管理理念贯穿城市规划、建设、管理全过程各环节，推动建筑、场地一体化建设，鼓励轨道交通附属设施与建筑合建，让城市公共空间具备更高品质。

　　《容积率办法》明确，市政、交通设施上盖综合开发项目的盖下市政、交通设施及其与上盖建筑之间的结构转换层，盖上停车库及其地面疏散楼梯间等附属设施都不计入容积率，并明确轨道交通地下车站和区间及其专用附属设施（除商业设施外）也不计容。

　　《容积率办法》鼓励大型商业地下空间综合、系统开发，集约节约利用城市空间资源，对于集中大型商业综合体建筑的地下部分，取消原6.7米的层高基准值要求，按其水平投影面积计算容积率建筑面积。

　　为加快推进电动汽车充电基础设施规划建设，满足不同领域、不同层次电动汽车充电需求，支持公共停车场建设，切实解决停车难问题，《容积率办法》还提出，供电动车充电设施的专用配电房纳入不计容范畴，并衔接广州市关于停车场（楼）的相关鼓励政策，明确符合有关规定的停车场（楼）不计容。

　　核心提示：推广“工业上楼”

　　●创新型产业建筑关于公共开放空间的容积率计算规则与办公类建筑要求一致

　　●放宽工业建筑首层公共开放空间不计容

　　提升居住品质

　　●户型可以将阳台占比扩大到20%

　　●套内建筑面积超过144平方米的复式住宅，层高最高可以做到7.2米

　　●鼓励设置入户花园，鼓励城市建筑设立屋顶花园、公共活动空间

　　优化公共空间

　　●鼓励系统开发利用大型商业地下空间，激活经济

　　●供电动车充电设施的专用配电房纳入不计容范畴，符合有关规定的停车场（楼）不计容

　　（记者 刘珊 通讯员 穗规资宣）